Tái định cư là gì? Những lưu ý khi mua nhà tái định cư hiện nay

Tái định cư là gì? Tái định cư là khái niệm khá phổ biến trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Nhiều năm gần đây nhiều người đổ xô mua nhà tái định cư, với kỳ vọng đầu tư sinh lời cao. Tuy nhiên, dưới những tác động của tình hình dịch bệnh. Việc mua nhà tái định cư sẽ mang đến những rủi ro không hề nhỏ, cho những nhà đầu tư lĩnh vực này.

Trên thực tế, giá nhà hiện nay đang có xu hướng tăng nhanh theo từng năm. Điều đó đã góp phần tạo điều kiện cho những căn hộ tại các khu nhà tái định cư, nhận được nhiều khách hàng quan tâm của các nhà đầu tư, cũng như những người có thu nhập thấp. Bài viết sau đây, Nchaus sẽ giúp cho bạn có được góc nhìn đầy đủ hơn khi về tái định cư là gì? Tình hình thị trường bất động sản tại các khu tái định cư hiện nay.

Khái niệm tái định cư là gì?

Đất tái định cư là gì? Nói cụ thể đây chính là chính sách của Nhà Nước nhằm để bồi thường những thiệt hại, cũng như tổn thất của nhiều hộ dân sau khi thu hồi đất. Khi đó, người dân được hỗ trợ cấp nhà xây nhà sẵn, gọi là nhà tái định cư.

Khái niệm tái định cư là gì? Được hiểu với ý nghĩa rộng hơn chính là chính sách ổn định cuộc sống do Nhà Nước thực hiện dành cho những người dân bị thu hồi đất. Mất tài sản và những nguồn thu nhập cơ bản theo đúng như quy định của Pháp luật ban hành. Tuy nhiên, khái niệm này vẫn còn khá mơ hồ với những người dân hiện nay.

Khu tái định cư là gì? Tóm lại khu tái định cư chính là chính sách do Nhà Nước ban hành để giúp người dân ổn định cuộc sống. Thông qua việc bồi thường những thiệt hại với các chủ sở hữu nhà, đất và tài sản, đất đã bị Nhà Nước thu hồi theo như quy định. Hình thức bồi thường phổ biến nhất chính là xây nhà có sẵn, xây nhà tái định cư và chung cư…

Những loại hình tái định cư cơ bản hiện nay?

Thông qua khái niệm tái định cư là gì, mà chúng tôi đã trình bày phía trên. Phần nào đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm đất tái định cư là gì? Tuy nhiên, tái định cư không chỉ đơn giản là xây nhà để có thể hỗ trợ người dân, tái định cư còn tồn tại thông qua những loại hình tái định cư như sau:

Tái định cư phân loại theo hình thức

Hình thức này bao gồm: Chính sách di dân vào vùng đô thị hóa và chính sách chuyển dịch dân cư nội và ngoại thành.

Tái định cư theo hình thức định cư tại chỗ

Tái định cư tại chỗ là gì? Đây cũng là hình thức thực hiện những dự án chỉnh trang khu dân cư và người dân, người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ, nếu như tại khu vực thu hồi đất có được những dự án tái định cư hoặc đủ điều kiện tái định cư.

Trong đó, sẽ ưu tiên những vị trí thuận lợi, cho người có đất được thu hồi sớm và bàn giao mặt bằng. Người có đất thu hồi là những người có công với cách mạng, điều này được ghi tõ tại tại Khoản 2 điều 86 Luật đất đai, công bố năm 2013.

Tái định cư tại chỗ, tức là người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại khu vực thực hiện thu hồi đất. Thông thường, khu vực đất thu hồi có diện tích khá lớn, vì thu hồi nhiều thửa đất. Chính vì vậy, mà những người thu hồi có thể được bố trí tái định cư tại khu đất thu hồi, miễn sao cùng trong một dự án.

Hình thức tái định cư theo nguyện vọng

Tái định cư theo nguyện vọng bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Trong đó, có tái định cư tự phát không có quy hoạch Nhà Nước. Tái định cư tự giác là tái định cư người dân sẽ tự giác chấp hành những phương thức tạo lập phần chỗ ở mới theo những dự án phát triển nhà khác nhau, để thực hiện dự án.

Cuối cùng là cưỡng bức tái định cư: Đây là hình thức bắt buộc về mặt chỗ ở, do người bị giải tỏa do không chủ động tự thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nhà Nước.

Vì vậy, khi nhà nước tiến hành thu hồi đất sẽ thông qua kế hoạch phê duyệt dựa theo quyết định UBND cấp tỉnh. Sau đó, tiến hành niêm yết tại UBND xã nơi có đất thu hồi. Trong đó, bao gồm chính sách tái định cư đền bù hoặc xây nhà tái định cư cho người có đất bị thu hồi.

Những quy định chu và xây nhà ở tái định cư hiện nay

Khu tái định cư là gì? Đất tái định cư cũng được phân chia theo từng hình thức cụ thể. Để việc quản lý đất tái định cư trở nên dễ dàng hơn, Chính phủ sẽ có những quy định cụ thể về việc xây nhà tái định cư:

Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng và tìm kiếm hỗ trợ tái định cư gặp phả khó khăn, được quan tâm nhiều hơn. Một phần vì chính sách hỗ trợ tái định cư chưa thật sự phù hợp, để đáp ứng nhu cầu mong muốn người dân. Mặt khác, cũng là do người dân chưa nắm được hết nghĩa vụ, quyền lợi của mình trong vấn đề thu hồi đất.

Việc đền bù tái định cư, có thể thực hiện bằng nhiều hình thức đa dạng. Có thể thanh toán tiền mặt, bằng nhà ở hoặc tái định dự cho dân chủ động xây nhà. Trong đó, mức phí để bố trí chỗ ở mới hay chi trả chi phí để thu hồi đất, tìm kiếm nơi ở mới cũng sẽ cân nhắc chi trả theo từng trường hợp khác nhau.

Phân biệt nhà tái định cư và nhà ở xã hội?

Nhà tái định cư là gì? Nhà xã hội là gì? Hai hình thức nhà ở này hoàn toàn khác nhau, chúng ta không nên đặt chúng cùng một hoàn cảnh. Dựa vào khoảng 6,7 điều 3 Luật nhà ở, được công bố 2014, chúng ta có thể phân biệt hai loại nhà ở này như sau:

Nhà ở phục vụ tái định cư, là loại nhà ở dùng để bố trí cho những gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư khi Nhà Đất thu hồi đất ở, phải giải tỏa nhà theo đúng quy định pháp luật.

Nhà ở xã hội là dạng nhà ở, đã có sự hỗ trợ của Nhà Nước cho các đối tượng được hưởng chính sách đặc biệt về nhà ở theo đúng quy định pháp luật.

Khi đó, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội có thể tiến hành thế chấp trong những trường hợp như: Người mua hay thuê nhà thế chấp cho Ngân hàng mục đích vay tiền mua và thuê lại chính căn hộ đó. 

Tuy nhiên, nhà tái định cư và nhà ở xã hội cũng sẽ có điều kiện thế chấp riêng. Người mua hoặc người thuê phải đáp ứng đầy đủ những vấn đề liên quan thời hạn mua, hợp đồng mua, giá trị thế chấp mới được tiến hành thủ tục thế chấp ngân hàng.

Đất tái định cư có quyền được tách sổ đỏ hay không?

Đất tái định cư là đất do nhà nước ấp để thu hồi và hỗ trợ người dân sau khi thu hồi có một cuộc sống ổn định. Vì vậy, liên quan đến mặt pháp lý, đất thuộc quyền sở hữu của người được cấp đất tái định cư. 

Về bản chất, người được quyền sử dụng đất tái định cư hợp pháp là người đã được cấp đất, giống như các loại hình đất ở thông thường. Cho nên đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ, nếu đảm bảo được những quy định và điều kiện cần thiết về mặt giấy tờ chứng nhận để xin làm thủ tục.

Quy định và điều kiện mua bán nhà đất tái định cư là gì?

Quy định mua bán đất tái định cư

Khu tái định cư là gì? Nếu mua trao đổi mua bán đất tái định cư có được phép thực hiện hay không? Nhà ở và đất tái định cư, mang tính chất là do nhà nước cùng một đơn vị chủ thầu thực hiện. Với mục đích hướng đến là làm quỹ tài sản cho người bị thu hồi có được một cuộc sống ổn định. Phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng thuận tiện hơn.

Chính vì vậy, đặc trưng của việc mua bán nhà tái định cư, cũng phải đi kèm với nhiều điều kiện mang tính bắt buộc và tính quản lý chặt chẽ để tránh sử dụng quỹ đất hoặc mua nhà sai lệch với mục đích ban đầu, bán không đúng đối tượng. Do đó, quy định về việc mua bán nhà tái định cư, nhìn chung sẽ khá phức tạp về mặt thủ tục hơn.

Điều kiện mua bán nhà đất tái định cư

Dựa theo Nghị Định ngày 99/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015, theo Luật Nhà ở có quy định. Tại điều 30 Nghị định quy định đối tượng, điều kiện thuê mua, thuê nhà phục vụ cho mục đích tái định cư sẽ phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

Đối tượng thuê mua nhà phục vụ cho mục đích tái định cư bao gồm:

Những hộ gia đình và cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện đang bị giải tỏa trong thời gian mà Nhà Nước thu hồi đất để thực hiện những dự án xã hội, hay mục đích phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, cộng đồng theo như quy định có quyết định phê duyệt của cơ quan thẩm quyền.

Những hộ gia đình và cá nhân bị Nhà Nước thu hồi đất gắn với nhà ở, sẽ phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ được điều kiện bồi thường đất theo đúng quy định pháp luật về luật đất đai và sẽ không có chỗ ở nào khác.

Những hộ gia đình, cá nhân là những chủ sở hữu chung cư thuộc diện phải thực hiện phá dỡ để cải tạo và xây dựng lai theo Điều số 110, của Luật nhà ở công bố.

Điều kiện thuê hoặc mua nhà phục vụ mục đích tái định cư:

Dựa theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1, nếu có ý định thuê, mua nhà thương mại, thuê nhà và mua nhà phục vụ tái định cư do Nhà Nước thực hiện đầu tư. Bạn phải có tên trong danh sách bố trí tái định cư dựa theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đi kèm theo đó là có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do chính Bộ Xây Dựng ban hành.

Dựa theo quy định cụ thể ghi tại Điểm a và Điểm b Khoản 1, người có nhu cầu mua, thuê nhà hay mua nhà ở xã hội phải có tên trong danh sách bố trí tái định cư theo phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư đã cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đi kèm theo đó, phải có đơn đề nghị bố tái định cư thông qua nhà ở xã hội, dự theo mẫu do Bộ Xây Dựng ban hành. Đặc biệt phải thuộc diện được Nhà Nước tiến hành bồi thường bằng nhà ở hay đất.

Với những đối tượng thuộc trường hợp theo quy định, dựa vào Điểm C, Khoản 1, công bố thì việc bố trí nhà ở tái định cư dựa theo quy định tại điều 115 và 116, của Luật Nhà ở và pháp luật cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ưu điểm của việc mua nhà tái định cư hiện nay?

Để cân nhắc quyết định có nên mua nhà tái định cư hay không? Chúng ta phải cân nhắc đến việc mua nhà tái định cư có được ưu điểm gì hay không?

Nhà tái định cư có mức giá rẻ hơn so với giá trị giá nhà bán ra tại thị trường hiện nay. Đặc biệt nhà tái chung cư khá rẻ hơn so với nhà tái định cư liền kề ở mặt đất. Bên cạnh đó, nhà ở tái định cư những đối tượng sử hữu những căn nhà này, được ưu tiên trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Nhược điểm khi mua nhà tái định cư

Nhà tái định cư nói chung đôi khi vẫn có những nhược điểm nhất đinh. Một trong số đó, là ý kiến đánh giá về chất lượng nhà thấp, không được trang bị đầy đủ những tiện nghi thoải mái như khi thuê chung cư thương mại. Vị trí nằm cách xa trung tâm, môi trường trong khu tái định cư thì ô nhiễm, tiêu chuẩn diện tích nhà ở thông thường bị hạn chế nhất định.

Phương pháp mua nhà tái định cư an toàn

Để có thể mua nhà tái định cư an toàn và chất lượng nhất, cần chú trọng vấn đề mua bán nhà có sổ đỏ và những giấy tờ chứng thực. Việc mua nhà khu tái định cư, không kèm theo sổ đỏ dễ xảy ra nhiều vấn đề rủi ro.

Thực trạng mua nhà tái định cư, không có sổ đỏ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư và cũng mang theo nhiều nguy cơ lừa đảo. Tốt nhất nên có hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư, với những nội dung rõ ràng.

Tuy nhiên, nếu mua nhà tái định cư thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền, nên đi kèm với những điều khoản mang tính ràng buộc rõ ràng giữa hai bên về điều kiện thu mua và nhận tiền theo đúng quy định pháp luật.

Đồng thời nên lập thêm một bảng mua bán bằng văn bản, nội dung ghi rõ quyền sử dụng đất, nhà ở mặc dù chưa được công chứng với hợp đồng ủy quyền. Những điều khoản cụ thể sẽ giúp hai bên giảm đi những rủi ro nhất định. Tạo nên sự an toàn trong vấn đề giao dịch song song.

Lưu ý khi mua nhà nhà hay căn hộ khu tái định cư hiện nay 

Phần lớn, những căn nhà hay căn hộ thuộc khu tái định cư, thực hiện mua bán và chuyển nhượng khi có giấy tờ cần thiết. Tuy nhiên, trong tình trạng giao dịch không có sổ đỏ đi kèm để thực hiện dưới hình thức hợp đồng ủy quyền hơn. 

Khi rơi vào trường hợp này, người mua có thể gặp phải một số rắc rối nhất định. Cho nên khi có ý định mua nhà, căn hộ khu đất tái định cư bạn cần lưu ý những điều sau đây:

• Thứ nhất, khi có ý định mua nhà hay căn hộ thuộc khu tái định cư nếu chưa có sổ đỏ chính thức. Người mua nên thực hiện giao dịch thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền. Người mua cần phải đàm bán, có thêm những điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.
• Thứ hai, với quyền sử dụng và giao dịch nhà/ căn hộ tại khu đất tái định cư chỉ cần căn cứ vào giấy sang nhượng và giấy ủy quyền viết tay. Điều này sẽ không được pháp luật công nhận.
• Thứ ba, người mua phải tìm hiểu kỹ về những tiêu chuẩn đúng theo quy định, chất lượng và vị trí để có thể chuyển nhượng nhà và căn hộ tái định cư đúng đối tượng không thuộc diện cấp quyền mua loại nhà này.
• Thứ tư, khi mua nhà hay căn hộ khu tái định cư cần có hợp đồng mua bán được thành lập bằng văn bản song song với hợp đồng ủy quyền.
• Thứ năm, trong hợp đồng việc mua bán nhà/ căn hộ khu tái định cần nêu rõ những quyết định trong quá trình thực hiện giao dịch khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở hoặc tài sản gắn với đất liền. Theo đó, bên mua có quyền hoàn toàn định đoạt nhà hay căn hộ tại khu vực tái định cư theo quy định pháp luật khi tham gia giao dịch.

Như vậy, về cơ bản chúng tôi đã cung cấp đến bạn đọc một số những thông tin liên quan đến khái niệm tái định cư là gì? Đồng thời chúng tôi cũng chia sẻ đến bạn, những thông tin về thủ tục mua bán nhà, căn hộ khu tái định cư theo đúng quy định của pháp luật. Hy vọng, những thông tin này sẽ giúp bạn hạn chế được những rủi ro cần thiết trong quá trình giao dịch mua nhà, căn hộ khu đất tái định cư hiện nay.