Table of Contents
Mua đất không có sổ đỏ không phải là không có, tới năm 2022 tình trạng vẫn còn. Nếu như vẫn mua mua loại đất này để ở hay để đầu tư sẽ có thể gặp những rủi ro gì? Có quan trọng hay không? Hãy cùng Nchaus.vn tìm hiểu ngay sau đây!
Điều kiện mua bán đất (Đất không sổ đỏ)
Bản chất của việc “mua bán đất” là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Đất thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung của Nhà nước. Một mảnh đất được chuyển nhượng nhiều lần. Nhưng trong mỗi giao dịch, mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng đủ các điều kiện để được hợp pháp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ ở từng thời điểm khác nhau. Sẽ có những quy định khác nhau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008:
Vẫn được pháp luật công nhận. Mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 – trước ngày 01/07/2014:
Việc chuyển nhượng phải có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2014 đến nay:
Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:
- Người nhận thừa kế, tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sẽ không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Sẽ không được cấp Sổ đỏ, nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác. Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (Chưa cần có Sổ);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ. Nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ khác. Sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể:
Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh. Không thể biết chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện. Đặc biệt là khi không biết rằng mảnh đất mua có đang nằm trong quy hoạch? Trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp? Và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi,… Một số các tranh chấp sẽ có thể xảy ra như:
Dễ xảy ra tranh chấp khi mua đất không có sổ đỏ
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý, khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận. Hợp đồng hay người làm chứng sẽ dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.
Không được thế chấp để vay tiền
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi không có sổ đỏ, ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp để vay tiền. Như vậy, sở hữu loại đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
Khó bán lại đất khi mua đất không có sổ đỏ
Bởi tính an toàn không cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại cũng rất khó. Thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng có nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất). Sẽ bị hạn chế, thậm chí bị mất các quyền của người sử dụng đất. cụ thể như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,…
Bị thu hồi không được bồi thường khi mua đất không có sổ đỏ
Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng. Mua đất không có sổ đỏ bạn sẽ không được bồi thường giống như đất quy hoạch có sổ đỏ đầy đủ.
Khó được cấp phép xây dựng khi mua đất không có sổ đỏ
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa.
Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ muốn được cấp phép xây dựng nhà ở. Người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể:
- Giấy tờ đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004. Nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Mua đất không sổ đỏ thật sự nguy hiểm. Hy vọng đã phần nào có thể giúp bạn giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề này. Để tìm hiểu thêm về các sản phẩm đất đai, nhà cửa có giấy tờ hợp lệ, Quý khách hàng hãy liên hệ Nchaus.vn nhé!
Author Profile
