Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là chủ đề thường được nhắc và bàn tán vì sẽ có khả năng gặp nhiều các rủi ro, đôi khi là rất lớn. Các chuyên gia bds cũng đã lên tiếng cảnh báo người mua về điều này, vậy nên, người mua cũng nên chú ý các vấn đề sau đây!

Các loại đất chưa có sổ đỏ 

“Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ.”

Loại đất được gọi như vậy là vì có thể sẽ nằm trong hai trường hợp sau đây: 

Thứ nhất: đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ hai: đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa được làm sổ đỏ.

Theo quy định, với loại đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ nhưng người sử dụng muốn chuyển nhượng phải làm sao? Cần phải làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một thủ tục bắt buộc, vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để công chứng và sang tên sổ đỏ. 

Rủi ro cao khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?

Theo các chuyên gia bds, trừ một số ít các trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được thì phần lớn người mua sẽ phải tự gánh chịu các hậu quả pháp lý. Cụ thể như: 

  • Sau khi nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được, lý do mảnh đất đó không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
  • Không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc loại đất khác thành đất ở, bởi chúng không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán với mục đích để sử dụng vào  sản xuất nông nghiệp sẽ không có quá ảnh hưởng nhiều, nhưng với đất nông nghiệp mua bán để chuyển đổi thành đất ở cần đặc biệt chú ý.
  • Do đất chưa có sổ đỏ, vậy nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện thông qua việc viết tay – không đảm bảo giá trị về tính pháp lý nên rất dễ bị tranh chấp, dẫn đến hợp đồng mua bán bị vô hiệu. 

Đất không có sổ đỏ rất khó xác minh được nguồn gốc đất, nó tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể đo là đất: lấn chiếm, đất đang có tranh chấp hoặc là loại đất nông nghiệp và thậm chí có thể đó là loại đất đã có quyết định thu hồi,… Vì vậy người mua có thể sẽ phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý vào bất cứ lúc nào.

mua-ban-nha-dat-chua-co-so-do-loai-nao

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Như vậy, trường hợp người mua lại đất này nếu có nhu cầu cần vay vốn ngân hàng thì sẽ không thể thế chấp đất vì không có sổ đỏ.

  • Mặc dù Cơ quan nhà nước ít khi xử lý, nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP: nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện người chuyển sẽ bị xử lý.
  • Hình thức: phạt hành chính từ 3 – 5 triệu đồng/ đối với hành vi tự ý chuyển nhượng; Nếu là mang tặng cho, đem cho thuê hoặc cho thuê lại, thế chấp, mang đi góp vốn bằng quyền sử dụng đất – khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Hoặc đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đã hết thời hạn sử dụng – Nhưng không được C quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Bắt buộc sẽ nộp lại số lợi bất hợp pháp có được là do thực hiện hành vi vi phạm.

Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì?

Đối với trường hợp lỡ mua phải loại đất này, các chuyên gia bds cho lời khuyên rằng bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng này phải ghi rõ các điều khoản, cam kết của người bán và việc bồi thường ra sao khi không thực hiện cam kết. 

Đồng thời, người mua nên làm thêm một loại giấy ủy quyền quản lý, sử dụng và quyền được định đoạt cho người mua; để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ, người mua có thể tự đứng ra chủ động thực hiện thủ tục. 

Lưu ý khi muốn mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Để hạn chế rủi ro, bạn (người mua đất) cần tìm hiểu rõ thông tin:

  • Nguồn gốc mảnh đất này, để xem có phải là Đất thổ cư hợp pháp hay không? Đất có thuộc diện đất lấn chiếm mà có hay không? 
  • Có nằm trong quy hoạch và khi xây dựng, có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ hay không? 
  • Nhà đất này có đang bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Người mua có thể xác minh những thông tin này thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi đang có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề nào liên quan, thuộc vào một trong các trường hợp được liệt kê ở trên thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

  • Thêm nữa, nếu cẩn thận người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán đất. Nếu bên bán đã có vợ/chồng thì hợp đồng mua bán đó phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Người mua cần yêu cầu người bán đưa ra bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
  • Giấy tờ chuyển nhượng hai bên nên có 2 người hàng xóm làm chứng; có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào bản hợp đồng. Việc thanh toán, chi trả cần phải được thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán phải viết giấy biên nhận tiền.

Các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Mua nhà đất chưa có sổ đỏ chứa rất nhiều các rủi tiềm ẩn, không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Vậy nên khi mua bán, bạn cần chú ý đến bản hợp đồng. 

hop-dong-mua-ban-nha-dat-chua-co-so-do

Các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Bên mua phải kiên quyết nhận được sự cam đoan của bên bán – về việc xin cấp sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán. Bởi lẽ, mọi giao dịch nhà đất bắt buộc phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.

Tải về ngay: