Lộ giới hay nhiều người còn quen gọi là chỉ giới xây dựng hiện nay đang được nhiều người quan tâm khi xây nhà. Đặc biệt là khi mua nhà, các khái niệm về lộ giới người dân cần hiểu rõ để không bị mất đất hay bị lấn chiếm lộ giới hẻm mà không biết. Lộ giới là gì? Cùng Nchaus tìm hiểu ngay!

Lộ giới là gì? Mốc lộ giới 

Lộ giới là gì? Là chỉ giới đường đỏ được xác định từ tâm đường sang hai bên và kéo đến điểm cuối cùng của con đường.

Nghĩa là, lộ giới chính là ranh giới quy hoạch mở hẻm hoặc mở đường trên đất trong khu vực. Là điểm mốc được tính từ tâm đường ra hai bên mép đường.

Theo thường lệ, cơ quan Nhà nước sẽ bố trí cắm các cọc Lộ giới ở 2 bên đường nhằm xác định rõ vị trí của lộ giới đường. Khi xây dựng, người dân có thể xây dựng công trình kiến trúc phù hợp và không bị vi phạm các mốc lộ giới, cũng như để đảm bảo về mỹ quan đô thị và lâu dài về lợi ích của người dân.

Chỉ giới đường đỏ là gì? 

Là đường ranh giới đã được cơ quan nhà nước xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Mục đích nhằm phân định ranh giới rõ ràng giữa: phần đất sẽ được xây dựng công trình và phần đất sẽ được dành cho đường giao thông hoặc dành cho một công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng nào đó. 

Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi là gì?

Là đường ranh giới đã được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa của nhà nước, nhằm phân định rõ ràng ranh giới giữa: phần đất cho phép xây dựng công trình (gồm phần ngầm và phần nổi) và cả phần đất lưu không.

Lo-gioi-la-gi

Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi là gì?

Khoảng lùi chính là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Cách xác định lộ giới

Muốn xác định mốc lộ giới cho một khu đất ở, thường sẽ có 04 bước:

  • Quan sát tổng quan khu đất cần mua bán hay xây dựng và xác định các cột mốc lộ giới, các biển báo và các kí hiệu được đặt ở 2 bên đường.
  • Từ các cột mốc đã tìm ra sẽ xác định lộ giới của tuyến đường được tính từ tim đường sang 2 bên. Sau đó sẽ biết được chính xác phần diện tích đất thực tế đó có thể được cấp sổ đỏ, có thể xây dựng nhà ở, công trình hay không? 
  • Từ lộ giới, cần tính toán khoảng lùi (đúng theo quy định của cơ quan nhà nước) phù hợp với độ rộng của tuyến đường.  
  • Sau khi đã xác định được khoảng lùi chính xác, sẽ tìm được chỉ giới xây dựng. Xây dựng nhà ở, công trình ở bên trong phần chỉ giới xây dựng sẽ được xem là hợp pháp.

Xây dựng nhà ở, công trình cách lộ giới bao nhiêu là đạt tiêu chuẩn?

Điều này sẽ tùy thuộc vào chiều cao công trình và bề rộng của đường. Khi xây dựng nhà ở sẽ có thể không cần lùi hoặc chỉ cần lùi so với chỉ giới đường đỏ.

Quy định mức lộ giới khi xây dựng

Trước khi lên bản vẽ, xây dựng bất động sản, người dân cần hiểu rõ về những quy chuẩn pháp luật về lộ giới hiện hành, quy định như sau:

  • Đường đi qua các khu vực ruộng, đồi thấp hoặc ngoài khu đông dân cư sẽ tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột được thay đổi từ 500 – 1000m.
  • Tại nơi có tập trung đông dân cư như Huyện, quận, thị trấn và xã: Quy định cứ mỗi 100m / cắm 1 cột mốc giới lộ.
  • Tại nơi đang có địa hình hiểm trở, quy định sẽ chỉ cắm ở một số điểm sao cho Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại đó quản lý được hành lang an toàn đường bộ.

Thực tế, các cột mốc giới được đóng cọc chỉ có chức năng là tạo ra một hành lang “cảnh báo” người dân nên xây dựng đúng khu vực cho phép. Không được xây dựng các công trình kiên cố nằm trong phạm vi các mốc giới chỉ ra nhằm tránh những vướng mắc, đền bù và việc tranh chấp, kiện tụng không đáng có. 

Lo-gioi-la-gi

Cách xây nhà chừa lộ giới.

Cụ thể: 

Với tuyến đường lộ giới <19m: Công trình xây dựng tại đó cũng sẽ có độ cao dưới 19m nên sẽ không cần phải cách lộ giới và có thể xây dựng sát vỉa hè. Nếu công trình càng cao sẽ càng phải lùi vào sâu hơn so với mốc lộ giới.

  • Công trình xây dựng có độ cao 19-22m: Phải cách lộ giới 3m.
  • Công trình có độ cao 22-25m: buộc phải lùi vào 4m so với mốc lộ giới.
  • Công trình xây dựng có độ cao >28m: Phải lùi vào 6m.

Với tuyến đường lộ giới 19-22m: công trình xây dựng tại đó có độ cao <22m không cần cách lộ giới, có thể xây sát mốc lộ giới.

  • Công trình xây dựng cao 22-25m: xây cách mốc lộ giới 3m.
  • Công trình xây dựng cao từ 28m: phải cách mốc lộ giới 6m.
  • Với tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên: công trình xây dựng thấp hơn 22m, không cần cách mốc lộ giới.
  • Công trình xây dựng cao từ 28m trở lên bắt buộc phải cách mốc lộ giới 6m.

Trường hợp thực tế thường gặp

Nếu như ngôi nhà nằm trong phần lộ giới, ngôi nhà này đã tồn tại trước khi có công bố lộ giới. Vậy có được bồi thường?

Theo quy định, các trường hợp mua nhà có phần diện tích nhà ở và đất nằm trong (thuộc) phần lộ giới không được phép buôn bán. Trường hợp này chỉ được bồi thường 50%.

Trường hợp nhà đã bán, tặng, cho hoặc đã sang nhượng,… vài trước thời gian công bố lộ giới, mặc định sẽ được bồi thường 100%.

Nếu xây dựng bất động sản sai phạm trên lộ giới, sẽ bị xử phạt ra sao?

Nếu cố tình xây nhà, công trình trên đất thuộc lộ giới sẽ xem xét: nếu bản vẽ xây dựng hoặc hiện trạng xây dựng có vi phạm lộ giới đường, cơ quan Nhà Nước sẽ không cấp giấy phép xây dựng đối với các bản vẽ vi phạm lộ giới. Trường hợp cố tình vi phạm, sẽ bị phạt theo quy định hiện hành, và yêu cầu phả bỏ công trình trong phần lộ giới; Cuối cùng sẽ là cưỡng chế phá dỡ.

Lo-gioi-la-gi

Quy định mức lộ giới khi xây dựng

“Đất nằm trong lộ giới là phần diện tích đất thuộc ranh giới lộ giới. Không được sử dụng phần đất này vào các mục đích cá nhân hoặc xây dựng công trình.”

Theo quy định cụ thể tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017, mức phạt tối đa khi vi phạm lộ giới sẽ là 60 triệu đồng. Người thực hiện hành vi vi phạm lộ giới sẽ bị buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm; bị cưỡng chế phá dỡ và đồng thờ,  nếu sau khi đã lập biên bản vi phạm hành chính cố tình vẫn tiếp tục vi phạm, sẽ bị xử phạt theo Khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 có mức từ 50.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng.  

Lộ giới là gì? Tóm lại, tùy thuộc vào lộ giới tại khu vực mà khoảng cách/ khoảng lùi xây dựng công trình sẽ được xác định. Cho tới nay, hiện chưa có quy định cụ thể, chính xác về việc người dân có được bán phần đất trong lộ giới hay không. Tuy nhiên, với phần đất này nếu có được bán, cũng sẽ không có người mua bởi nó không thể sử dụng vào các mục đích xây dựng hay cá nhân. Nếu còn gì thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Nchaus, Hotline: 0932 646 645.