Top 6 Kinh Nghiệm Ký Hợp Đồng Mua Chung Cư Không Thể Bỏ Qua

Nhu cầu mua nhà chung cư ngày càng lớn. Tuy nhiên kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư là điều không phải ai cũng biết.

Đặc biệt là đối với những chủ sở hữu tài sản này lần đầu. Founder của Nchaus.vn sẽ giúp bạn bỏ túi 6 kinh nghiệm quan trọng nhất trong lĩnh vực này nhé.

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư là thế nào

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư được thể hiện đầy đủ ở các phương diện về: tính pháp lý của nhà ở là chung cư, tính chính xác của nội dung hợp đồng cũng như các thực tế tài sản bàn giao khi giao nhà.

Nhu cầu mua nhà chung cư

Nhà chung cư là phân khúc căn hộ rất phù hợp với các gia đinh trẻ. Mức giá căn hộ chung cư được đánh giá phù hợp với trang bị tiện ích nội khu đa dạng. Như: Khu vui chơi giải trí, công viên, khu sinh hoạt cộng đồng,…

Đồng thời các tiện ích ngoại khu cũng phát triển không kém. Gần bệnh viện, trường học, cơ quan hành chính. Trung tâm thương mại, siêu thị.

Thiết kế khác biệt cùng chất lượng nội thất của căn hộ trải qua quá trình kiểm định và được đánh giá tốt dựa trên các tiêu chí đánh giá theo quy định của Nhà nước và chủ đầu tư.

Trường hợp mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư

Thủ tục mua bán căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư không quá phức tạp. Đại diện chủ đầu tư sẽ hướng dẫn và giải thích cho bạn quy trình. Tuy nhiên bạn nên tìm hiểu và lưu ý những vấn đề sau:

Kiểm tra giấy tờ và đọc kỹ nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ. Những văn bản có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán.

Yêu cầu sửa chữa nội dung nếu bạn có mong muốn thay đổi. Sau đó hai bên sẽ tiến hành thống nhất để đi đến sự ký kết hợp đồng.

Trường hợp mua căn hộ chung cư thông qua môi giới

Mua căn hộ chung cư gián tiếp bạn nên thực hiện theo các bước sau đây. Để quá trình giao dịch được an toàn nhất.

Thỏa thuận ban đầu

Hai bên nên có sự thỏa thuận để làm rõ ràng về các vấn đề tiền đặc cọc Cũng như tình trạng pháp lý của dự án. Thỏa thuận về thời gian đóng tiền cọc.

Thời gian ra hợp đồng công chứng là bao lâu? Thời gian bàn giao căn hộ, các loại thuế cần đóng,…

Nếu không mua trực tiếp căn hộ từ chủ sở hữu. Thì người bán phải có giấy ủy quyền mới thực hiện được giao dịch.

Tiến hành đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Khi tiến hành đặt cọc. Cần sự có mặt của bên mua, bên bán và bên thứ ba làm chứng. Phải tiến hành thủ tục này tại văn phòng công chứng. Phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ được bán.

Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Sau khi hoàn thành thủ tục đặt cọc, sẽ thực hiện công chứng hợp đồng. Và các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Hộ khẩu của bên bán và chứng minh nhân dân

Tờ khai thuế trước bạ.

Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Thực hiện khai thuế khi mua bán căn hộ chung cư

Sau khi ký hợp đồng và công chứng trong vòng 10 ngày. Bạn phải tiến hành xong các thủ tục khai thuế. Và hẹn ngày đến đóng thuế theo quy định của pháp luật.

Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước cuối cùng của việc sở hữu căn hộ. Nếu đã hoàn thành các bước trên nhưng chưa đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận.

Thì người mua vẫn chưa thể xác lập được quyền sở hữu của mình. Để hoàn thành bước này bạn cần chuẩn bị thêm các giấy tờ:

Giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua.

Các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi đã nộp đầy đủ các giấy tờ. Trong 3 tuần bạn sẽ lấy được sổ đăng bộ.

Đối với trường hợp mua chung cư chưa có sổ đỏ

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, tại điều 32 thông tư số 19/2016 TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng sang tên (chuyển nhượng) đối với hợp đồng mua chung cư như sau:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị yêu cầu chủ đầu tư chấp thuận yêu cầu chuyển nhượng (sang tên) nhà ở là chung cư

Bước 2: Thống nhất lập văn bản chuyển nhượng (sang tên) nhà ở là chung cư

Bước 3: Công chứng, chứng thực văn bản sang tên nhà ở chung cư

Theo kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư của Nchaus khuyên bạn lưu ý như sau: Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP,

Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư chưa được bàn giao, chưa đưa vào sử dụng nhưng có thể đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư…)

Mà là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Do đó, căn cứ các quy định nêu trên, nếu mua bán chung cư giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức (không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản) thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Bước 4: Đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Bước 5: Bên nhận chuyển nhượng được Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật Đất đai

Top 6 kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư

Một là: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án và chủ đầu tư

Nchaus mách bạn đặc biệt phải chú ý các tài liệu sau:

Giấy phép kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư và giấy phép xây dựng dự án là hai loại giấy tờ đầu tiên mà người mua cần tìm hiểu.

Tiếp theo, hãy xem xét giấy phép giao dịch của dự án. Theo quy định, giấy phép này chỉ được cấp cho các công trình đã hoàn thành phần móng.

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Bảo lãnh từ ngân hàng thương mại uy tín cho dự án

Tình trạng Thế chấp: Người mua phải xác minh rằng dự án nhà ở đang được thế chấp ngân hàng. Bạn có thể lấy thông tin này từ Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương hoặc Sở Xây dựng địa phương

Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Của Chủ Dự Án: Bạn chỉ nên “trả nợ” cho những dự án xây dựng trên “đất sạch”.

Hai là: Giá trị hợp đồng và thuế giá trị gia tăng.

Xem xet  giá trị căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất, thuế, phí làm sổ hồng,… chưa?

Phí quản lý và phí dịch vụ hàng tháng là bao nhiêu? Tránh tình trạng chốt hợp đồng xong khi bàn giao căn hộ mà người mua mới choáng váng vì hàng loạt chi phí sẽ phát sinh.

Về thuế Giá trị gia tăng: Theo Thông tư 06/2012 / TT-BTC, trong kinh doanh bất động sản, thuế GTGT được tính trên giá chuyển nhượng và giá đất được miễn thuế.

Nghĩa là khách hàng chỉ phải trả thuế 10% giá trị đơn hàng sau khi trừ giá bán tài sản.

Ba là: Phương thức thanh toán và thời hạn giao nhà

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư lưu ý bạn về phương thức thanh toán để tránh bị chậm trễ. Đừng ngần ngại khi đặt câu hỏi về hình thức bồi thường khi chậm thanh toán.

Thời điểm bàn giao là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với hình thức mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Vì vậy, khách hàng phải đặc biệt lưu ý khía cạnh này khi giao kết hợp đồng.

Ngoài điều khoản, hợp đồng phải có điều khoản quy định trách nhiệm bồi thường của chủ dự án trong trường hợp giao nhà chậm.

Có thể giao hàng sớm hơn hoặc muộn hơn dự kiến ​​đến 90 ngày. Nếu có sự chậm trễ, người xúc tiến phải có cơ sở để thông báo lý do cụ thể.

Trước ngày bàn giao nhà 15 ngày sẽ thông báo cho khách hàng địa điểm, thời gian và thủ tục bàn giao.

Bốn là: Thời gian được cấp sổ hồng.

Ngoài thời điểm bàn giao nhà, người mua nhà cần quan tâm đến một yếu tố khác, đó là thời điểm bàn giao sổ hồng.

Tất cả những gì bạn phải làm là yêu cầu người bán cam kết về ngày giao sách. Các chi phí còn lại do chủ đầu tư chịu

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý rất quan trọng vì nó quyết định đến giá trị căn hộ của người mua.

Chính vì vậy người mua cần quan tâm đến thời gian bàn giao sổ hồng.

Thủ tục xin cấp sổ hồng là trách nhiệm của chủ đầu tư do đó người mua cũng cần lưu ý không đóng thêm bất cứ khoản chi phí nào đến việc cấp sổ hồng.

Năm là: Diện tích căn hộ bàn giao.

Để đảm bảo quyền lợi tối đa, khách hàng phải xác nhận cụ thể diện tích trong hợp đồng là diện tích tim (thông thủy) hay tâm tường.

Theo quy định tại Thông tư số 03/2014 / TT-BTC, diện tích tài sản chính xác của người mua căn hộ là diện tích lòng,

Tức là toàn bộ diện tích sàn gồm tường phòng, lô gia, ban công, không kể tường bao, tường ngăn với căn hộ liền kề, hộp kỹ thuật và cột thông tầng

Sáu là: Thiết bị được bàn giao.

Về thiết bị, vật liệu, tất cả các thông tin thường được liệt kê trong phụ lục hợp đồng. Người mua nên kiểm tra kỹ thành phần, số lượng … trong tương lai trước khi ký nhận hàng.

Để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình sinh sống lâu dài, người mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận rõ một số nội dung sau:

Phí quản lý chung cư, phí gửi xe.

Tỷ lệ cố định cộng thêm chi phí: Theo quy định của pháp luật, khách hàng chỉ phải thanh toán một lần tổng tỷ lệ căn hộ là 2% giá trị căn hộ.

Quyền sửa chữa, cải tạo, di chuyển nhà ở nếu cần thiết.

Giới thiệu mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

                                                           CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG

MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

Tại địa chỉ: …………………………………………………………………………

Hôm nay, ngày …… tháng …….. năm 2021….., tại ……………, chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN CĂN HỘ (sau đây gọi tắt là Bên bán):

– Công ty:………………………………………………………

– Đại diện bởi Ông (Bà):………………………Chức vụ:……………………..

– Số CMND (hộ chiếu): …………….cấp ngày:…/…/……., tại………..

– Địa chỉ:………………………………………………………………………………

– Điện thoại:………………………………………Fax:……………………………

– Số tài khoản: ……………………………………tại Ngân hàng:…………….

– Mã số thuế:………………………………………………………………………..

BÊN MUA CĂN HỘ (Bên B)

Ông/bà: ……………………………………..Năm sinh: …………………………………………

CMND số: ………………………….Ngày cấp………………. Nơi cấp………………………

Hộ khẩu: ………………………………………………………………………………………………

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………

Và

Ông/bà: ……………………………… Năm sinh: …………………………………………………

CMND số: ……………………………Ngày cấp Nơi cấp ……………………………………..

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ nhà chung cư, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng – Căn hộ mua bán

1.1. Căn hộ……………………….. thuộc quyền sở hữu của Bên A theo “Giấy chứng nhận……………” do UBND ……………….. cấp ngày………………….., cụ thể như sau:

a/ Nhà ở:

– Địa chỉ: ……………………………………………….

– Tổng diện tích sử dụng: ……………….m2 (…………………………… mét vuông)

– Diện tích xây dựng: …………………. m2 (…………………………….. mét vuông)

– Kết cấu nhà: …………………………….

– Số tầng: …………………..

b/ Đất ở:

– Thửa đất số: ………………………

– Tờ bản đồ số: ……………………

– Diện tích: …………………………. m2 (……………………………. mét vuông)

– Hình thức sử dụng:

+ Riêng: ………………………… m2 (……………………………………… mét vuông)

+ Chung: ………………. m2 (…………………….. mét vuông)

1.2. Bằng hợp đồng này Bên A đống ý bán, Bên B đồng ý mua toàn bộ căn hộ nêu trên với những điều khoản thỏa thuận dưới đây theo hợp đồng này.

Điều 2. Giá mua bán căn hộ và việc thanh toán

2.1. Giá mua bán hai bên thoả thuận là ……………. đồng (………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.

2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.

2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên lập giấy biên nhận tiền

Điều 3. Giao nhận căn hộ và đăng ký sang tên

3.1. Bên A có nghĩa vụ giao căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất cho Bên B.

Việc giao nhận căn hộ và giấy tờ kèm theo do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

3.2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 4. Thuế, phí, lệ phí

4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.

4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

Điều 5. Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.

Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.

Điều 6. Cam kết chung của hai bên

6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Căn hộ thuộc trường hợp được phép mua bán theo quy định của Pháp luật;

c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

– Căn hộ nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;

– Căn hộ không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Căn hộ không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sở hữu;

– Bản chính Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu căn hộ mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.

d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất;

c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:

Đặc điểm về căn hộ mua bán nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 7. Điều khoản chung

7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các bên.

Và chỉ được thực hiện khi Bên mua chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu theo Hợp đồng này.

7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về chuyển nhượng căn hộ; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN A (Ký, ghi rõ họ và tên)

BÊN B                           (Ký, ghi rõ họ và tên)

 

Hy vọng những kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư của Nchaus.vn đã giúp ích cho bạn rất nhiều trong việc giao dịch bất động sản. Để tránh những rắc rối có thể xảy ra khi mua căn hộ chung cư. Chúc các bạn thành công.