Hệ Số Sử Dụng đất Là Gì? Quy định Và Cách Tính Năm 2022?

Table of Contents

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất? Đây đều là những khái niệm quan trọng được hầu hết mọi người quan tâm khi đầu tư mua đất xây nhà hay trong quá trình xây dựng. Hãy cùng Nchaus tìm hiểu ngay sau đây!

Hệ số sử dụng đất là gì?

“Là tỷ lệ của tổng diện tích sàn một công trình bao gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn để phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và các gian lánh nạn, bãi đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.”

(Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)

Hệ số sử dụng đất là chỉ số vô cùng quan trọng trong một dự án xây dựng.

Khi đầu tư, thi công xây dựng công trình, hệ số sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu.

Hiểu theo cách đơn giản nhất, đó chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Có hệ số này là để khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này được dùng để thể hiện quy mô của một công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ được tạo ra trên mỗi m2 đất.

Tùy vào mỗi địa điểm, vị trí vùng đất tương ứng, hệ số sử dụng đất là khác nhau. Nếu bạn mua đất nền, hãy nhìn vào hệ số này để bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này sẽ xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng, tương tự như các dự án căn hộ được quy mô lớn nhất đến đâu.

Vì sao có hệ số sử dụng đất?

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ các quy hoạch đô thị tại ở các nước phát triển trên thế thới. Hệ số này liên quan đến số tầng, mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Tuy nhiên hệ số sử dụng đất dường như là không ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng công nghiệp, chủ yếu là để giới hạn số tầng của các căn hộ.

Hệ số sử dụng đất được xem là thước đo và rất quan trọng với nhà thầu trước khi khởi công xây dựng dự án. Nó thể hiện quy mô, chi phí xây dựng và tổng quát được công trình được xây dựng bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích.

Hệ số sử dụng đất càng cao tính kinh tế cũng sẽ cao, vì tăng được diện tích sàn xây dựng và tăng diện tích mật độ xây dựng. Vừa giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án cũng không thay đổi. Hệ số này tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống ở tại khu vực đó.

Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Từ định nghĩa về hệ số sử dụng đất có thể suy ra được công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:

FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là Lần.
FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng, “tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái và tầng áp mái.

Diện tích sàn của một tầng là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…”

Các ví dụ cụ thể sẽ giúp bạn hiểu được vấn đề dễ dàng hơn:

Ví dụ: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2, có tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng, bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. Vậy 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài.

→ Cách tính hệ số sử dụng đất = (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.

Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

Tóm lại, khi nói đến hệ số sử dụng đất nó phản ánh các vấn đề quan trọng sau đây:

Hệ số sử dụng đất là căn cứ giúp xác định giới hạn số tầng của các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép
Thể hiện quy mô công trình và kinh phí xây dựng
Hệ số càng cao, lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ tối ưu, giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng vượt ngưỡng, quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng của khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
Hệ số sử dụng có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; nếu tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp, diện tích sử dụng càng lớn tức là sẽ càng có lợi cho chủ căn hộ.

Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Hệ số sử dụng đất tối đa rất quan trọng, là yếu tố để xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:

Tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ quy định là có chiều cao ≤ 25 m, có diện tích lô đất ≤ 100 m2 sẽ được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% (nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, và khoảng cách giữa các công trình).
Trong trường hợp, do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất đủ để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, sẽ cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng Nhưng sẽ không vượt quá 60%.
Đối với các khu vực do có nhu cầu cần kiểm soát về chất thải dân số, nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng.

Hy vọng sau bài viết hệ số sử dụng đất là gì bạn sẽ hiểu rõ hơn về chỉ số hệ số sử dụng đất cũng như cách tính sao cho đúng nhất. Nchaus.vn hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn nắm bắt rõ hơn về tình hình xây dựng của căn hộ mình chuẩn bị mua.