Mua đất xây nhà ở, mua đất để trồng cây ăn trái, hoa màu,…mua đất xây dựng chung cư, tòa nhà,….bạn sẽ được nghe giới thiệu nhiều loại đất, và cái tên nhóm đất chúng ta thường nghe, thường thắc mắc nhiều về nó là: Đất phi nông nghiệp là gì? Nội dung bài này sẽ giúp bạn hiểu hơn. 

Khái niệm – Đất phi nông nghiệp là gì? 

Đất phi nông nghiệp là gì? Có nghĩa là loại đất không được sử dụng vào mục đích làm nông nghiệp, nhóm này sẽ bao gồm nhiều loại đất khác nhau.

Là nhóm các loại đất rất phổ biến như: đất thương mại, dịch vụ, đất ở,…. Nói chung, đây là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp (như là đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất hay đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, cũng như loại đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp,…) và một số các loại đất khác có mục đích sử dụng là KHÔNG dùng để làm nông nghiệp.

Theo Luật đất đai năm 2013 có các quy định về các nhóm đất, bao gồm:

  • Đất nông nghiệp
  • Đất phi nông nghiệp
  • Đất chưa sử dụng. 

Đất phi nông nghiệp là gì? Phân loại đất phi nông nghiệp

Vậy thì đất phi nông nghiệp cụ thể sẽ là các loại đất nào? Chúng ta cùng tìm hiểu kỹ hơn sau đây! Các nhóm đất phi nông nghiệp gồm:

Đất phi nông nghiệp – Đất ở  

Để dễ hiểu chúng ta tìm hiểu về đất ở tại nông thôn và đất ở đô thị: 

Đất ở tại nông thôn: là đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép các hộ gia đình, cá nhân được sử dụng một cách phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và theo quy hoạch xây dựng điểm dân cư thông thôn. Trong đó, gồm có các loại đất như: đất để xây dựng nhà ở, đất dùng để xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao hồ trong cùng thửa đất và thuộc khu dân cư nông thôn. 

Dat-phi-nong-nghiep-la-gi

Đất phi nông nghiệp là gì? Là đất ở nông thôn?

Đất ở đô thị: là đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép quyền sử dụng. Loại đất này gồm: đất xây dựng nhà ở, đất để xây dựng công trình nhằm phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư đô thị. 

(Hiện nay, tại các khu đô thị đang có xu hướng gia tăng một cách rõ rệt, trong đó, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, theo đó việc quản lý, quy hoạch sử dụng đất và cả việc quy hoạch xây dựng đô thị các khu đô thị rất cần được quy định một cách hợp lý, chặt chẽ, và triệt để hơn.)

Đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, các công trình sự nghiệp

Là loại đất được dùng vào mục đích xây dựng: Cơ quan nhà nước, căn cứ tổ chức chính trị và các tổ chức chính trị xã hội sẽ được xem là đất xây dựng trụ sở cơ quan. 

Đất xây dựng công trình sự nghiệp đang ngày một tăng lên cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Loại đất này gồm: đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc vào các ngành, lĩnh vực về kinh tế, xã hội, y tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo, môi trường, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và một số các công trình sự nghiệp khác.

Đất phi nông nghiệp là gì? Đất sử dụng – an ninh, quốc phòng 

Nhà nước ban hành quy định cụ thể việc thu hồi đất, việc trưng dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh (tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013); Việc sử dụng đất vào mục đích này là nhằm đảm bảo phục vụ cho việc bảo vệ an ninh quốc gia; Luôn sẵn sàng khi đất nước rơi vào hoàn cảnh khó khăn hoặc trường hợp quốc gia có sự đe dọa vũ lực, vũ trang từ bên ngoài.

Đất sản xuất, đất kinh doanh phi nông nghiệp 

Gồm các loại: Đất khu công nghiệp, cụm chế xuất, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và loại đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng hay dùng làm đồ gốm.

Đất sử dụng – mục đích công cộng

Là loại đất nhằm phục vụ cho nhu cầu toàn dân, trong đó gồm có các loại: đất giao thông (cảng hàng không, cảng hàng hải, sân bay, cảng đường thủy nội địa, và hệ thống đường sắt, đường bộ, một số các công trình giao thông khác); đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; Đất thủy lợi; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;  đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ; đất công trình năng lượng; đất dùng chứa bãi thải, xử lý chất thải và các loại đất công trình công cộng khác.

Đất phi nông nghiệp – đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

Đất cơ sở tôn giáo là loại đất với mục đích phục vụ cho nhu cầu trong tôn giáo. Loại đất này ngày một trở lên rộng rãi trong nhân dân, bao gồm:

  • Đất thuộc chùa, niệm phật đường và nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, các trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác thuộc tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. 
  • Đất tín ngưỡng gồm đất có công trình đình, miếu, đền, am, từ đường hay nhà thờ họ. 

Trong những năm trở lại đây, xu hướng sử dụng loại đất này để xây dựng từ đường, nhà thờ họ của người dân ngày một gia tăng, vì vậy mà vấn đề sử dụng đất vào mục đích này cũng đang rất cần quan tâm, quy hoạch một cách chặt chẽ.

Đất sử dụng với mục đích làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

Đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa cần phải quy hoạch thành khu tập trung, để phù hợp với quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phải xa khu dân cư nhưng thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng và đặc biệt là hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường cũng như tiết kiệm đất.

Đất phi nông nghiệp – suối, sông ngòi, kênh, rạch và đất có bề mặt nước chuyên dùng

Căn cứ vào các mục đích sử dụng chủ yếu về nhóm đất này đã được quản lý và sử dụng theo quy định sau đây: 

Đối với đất có mặt nước chuyên dùng được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp/ phi nông nghiệp và được kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy sản, Nhà nước sẽ giao cho tổ chức để quản lý sử dụng và khai thác.

Nhà nước luôn tạo điều kiện cho các hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, và cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch cũng như thuê suối dùng để phát triển kinh tế và sẽ thu tiền thuê đất mỗi năm. Theo đó, mỗi năm Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch và suối, thu tiền thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản. 

Việc này đã và đang góp phần tạo thêm một nguồn thu lớn cho Việt Nam, cũng như thu hút được vốn đầu tư từ nước ngoài để thúc đẩy kinh tế phát triển song song với sự giao lưu văn hóa giữa các nước.

Đất phi nông nghiệp khác

Là loại đất bao gồm: đất làm nhà nghỉ, làm lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng nhà kho, nhà chứa nông sản hay chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón và các loại công cụ, máy móc phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; Đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất mà không nhằm mục đích kinh doanh, nghĩa là công trình đó không gắn liền với đất ở.

Đất phi nông nghiệp được phép xây nhà ở không? Khi nào được  chuyển sang đất ở? 

Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải “đúng mục đích sử dụng đất” sẽ không vi phạm pháp luật, như các loại đất và mục đích sử dụng như phần vừa được nếu ở trên.  

Khi nói đến việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, thực chất là nói đến các trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp – không phải là đất ở sang đất ở.

Căn cứ điểm E, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển đất phi nông nghiệp – không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nói theo cách khác, chỉ được từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (như: các hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển buộc phải có quyết định của UBND cấp huyện của nơi có đất; Còn các tổ chức muốn chuyển buộc phải có quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất).

Thủ tục & Chi phí chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp là gì? 

Hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sang đất ở và quy trình làm giấy tờ, chi phí ra sao? 

Hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đất ở

Các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích cần chuẩn bị (01) bộ hồ sơ và các bước nộp như sau: 

Chuẩn bị hồ sơ: 

  • Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Nộp hồ sơ tại:

  • Bộ phận một cửa, để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đang có đất.
  • Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa sẽ nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Tiếp nhận hồ sơ:

  • Nếu hồ sơ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận, sau đó trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
  • Nếu hồ sơ không đúng hay bị thiếu, chưa hợp lệ, theo quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, nơi tiếp nhận sẽ phải thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung để hoàn chỉnh theo quy định.

Giải quyết yêu cầu:

Giai đoạn này, người dân cần lưu ý về các nghĩa vụ quan trọng nhất của mình đó là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Trả kết quả:

Thời gian giải quyết: Quy định là không quá 15 ngày (kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ); Không quá 25 ngày đối với các hồ sơ ở xã miền núi, hải đảo và các vùng sâu, vùng xa, vùng đang có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

(Thời gian trên sẽ không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; Không tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.)

Hướng dẫn cách tính tiền chuyển đổi sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp

Khi chuyển sang mục đích sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền? Cách tính được xem là khá phức tạp nên hầu hết người dân không thể tự mình tính chính xác được số tiền phải nộp khi làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu. 

Dat-phi-nong-nghiep-cach-tinh

Nên biết cách tính tiền khi làm giấy đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng.

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp Không phải là đất ở thành đất ở được tính theo các trường hợp như sau:

TH1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp và đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài (trước ngày 01/7/2004) mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi muốn chuyển mục đích sang đất ở người dân không phải nộp tiền sử dụng đất.

TH2: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp và được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (trước ngày 01/7/2014), khi được chuyển mục đích sang đất ở sẽ nộp tiền như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp (của thời hạn sử dụng đất còn lại), tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

TH3: Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp Không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê. Khi được chuyển mục đích sang đất ở, đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất, sẽ nộp tiền sử dụng đất như sau: 

Tiền sử dụng đất phải nộp = bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

TH4: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp Không phải là đất ở theo hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê mỗi năm sẽ phải trả tiền sử dụng đất như sau: 

Tiền sử dụng đất phải nộp = bằng 100% tiền sử dụng đất (tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ bảng giá đất để tính.

Lưu ý: Khi chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp (có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất) sang đất ở, sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất của người dân theo mức quy định tương ứng với từng trường hợp trên.

Tóm lại, Những quy định trên đây không chỉ giải đáp được vướng mắc “đất phi nông nghiệp là gì” mà còn đã nêu rõ phân loại đất phi nông nghiệp; về thủ tục làm hồ sơ và chi phí chuyển đất phi nông nghiệp Không phải là đất ở sang đất ở. Tuy nhiên, người dân cũng cần lưu rằng: Không phải 100% trường hợp làm đơn xin chuyển là đều được đồng ý vì còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.