Đất BHK là gì? Có nên đầu tư mua đất BHK hay không?

Đất BHK là gì? Hiện nay, nhiều người vẫn chưa biết rằng đất BHK chính là đất trồng cây hằng năm. Mã đất BHK, cũng vì thế mà không có độ nhận diện cao trong công chúng. Khi nhắc đến loại đất BHK đa phần, chúng ta vẫn còn khá bỡ ngỡ chưa xác định cụ thể được tính chất và mục đích sử dụng của loại đất này là như thế nào? Cùng Nchaus tìm hiểu thêm về thông tin quy định chung về cách sử dụng loại hình đất đai này tại Việt Nam.

1. Khái niệm đất BHK là gì?

Đất BHK là gì? Đây loại đất trồng cây hằng năm, thuộc dạng đất nông nghiệp. Việc sử dụng ký hiệu BHK để nhằm mục đích, dễ dàng hơn trong việc quản lý đất. Khi nhìn vào ký hiệu này, người dùng sẽ hiểu được loại đất mình sử dụng là loại đất gì?

Đất BHK chuyên sử dụng để trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng khá ngắn. Tính từ thời điểm gieo trồng cho đến thời điểm thu hoạch, có thể không quá 1 năm. Kể cả trường hợp sử dụng cho mục đích canh tác xen vụ hay đất chăn nuôi, trồng cỏ để chăn nuôi gia súc gia cầm, hoặc trồng lúa.

2. Đất BHK và đất CLN có gì khác nhau?

Thông thường, mọi người dễ nhầm lẫn đất BHK và đất CLN hiện nay. Vì vậy, việc phân loại hai loại hình đất này rất cần thiết, để hạn chế những rủi ro sai sót hành chính không đáng có.

Đất BHK là gì? Đất BHK loại đất trồng cây hằng năm, loại đất này xuất hiện khá nhiều tại nước ta. Nó được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi là chính. Tuy nhiên, thời điểm gieo trồng và thu hoạch những sản phẩm trồng trọt trên loại đất này khá ngắn.

Còn đất CLN, là loại đất trồng cây hằng năm. Nó cũng thuộc về nhóm đất đai nông nghiệp. Tuy nhiên, loại đất này dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng lâu hơn loại đất BHK. Tính từ thời điểm gieo hạt cho đến khi thu hoạch, những loại cây trồng trên đất CLN chỉ kéo dài trên 1 năm.

Nhìn chung, đất BHK và CLN giống nhau đều là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, điểm khác nhau nằm ở chỗ đất BHK là đất nông nghiệp có thời gian sinh trưởng ngắn, dưới 1 năm. Còn đất CLN là đất để trồng cây nông nghiệp lâu năm, phục vụ cho việc khai thác dài hạn.

Ngoài ra, hai loại đất này còn có điểm tương đồng ở chỗ, chúng đều có thể sử dụng cho mục đích xây nhà ở. Tuy nhiên, để được hợp pháp hóa cho cá nhân hay hộ gia đình sử hữu đất, cần có thời gian để thực hiện thủ tục chuyển đổi về mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

3. Thời hạn sử dụng đất BHK kéo dài bao lâu?

Vấn đề quy định về thời hạn sử dụng đất BHK đã được ghi rõ tại “Điều 125 và 126, Luật công bố 2013“. Trong đó, thời hạn sử dụng đất BHK được chia làm 2 loại:  

• Loại 1: Sử dụng đất với mục đích ổn định lâu dài và không giới hạn thời gian. Vì chủ yếu loại đất này được cộng đồng dân cư sử dụng khá nhiều.
• Loại 2: Đất có thời hạn sử dụng

Trong trường hợp này, dựa theo quy định pháp luật ghi rõ thời hạn sử dụng đất trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất như sau:

– Thứ nhất: Trường hợp thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp, nhằm muc đích công ích cho địa phương. Trường hợp này có thời hạn sử dụng không quá 5 năm.

– Thứ hai: Trường hợp cá nhân hoặc là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được sử dụng đất do chính Nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng có thời hạn là 50 năm. Sau khoảng thời gian 50 năm, nếu như có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì có thể xem xét gia hạn thêm 50 năm.

– Thứ ba: Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm. Nếu như hết thời hạn thuê đất nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng được thì nên xem xét tiếp tục cho thuê.

– Thứ tư: Trường hợp tiến hành tổ chức giao hoặc cho thuê đất sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, sẽ được cân nhắc xem xét. Mọi quyết định đều dựa trên cơ sở dự án để đầu tư hoặc là đơn xin giao đất với thời hạn không quá 70 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất BHK, nếu không muốn gia hạn thêm thì đất sẽ bị thu hồi.

4. Đất BHK được quyền tách thửa khi nào?

Để tách thửa đối với đất BHK, cần phải có những điều kiện đi kèm như sau:

• Thứ nhất, chắc chắn cần có quyền sử dụng đất.
• Thứ hai, đất BHK phải được sử dụng phù hợp với đất đã được cơ quan Nhà Nước thẩm quyền thực hiện phê duyệt.
• Thứ ba, đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu khi được tách thử với đất BHK là phải phù hợp với điều kiện tập quán của từng khu vực địa phương.

Tùy thuộc tình hình khác nhau, sẽ có những điều kiện được quy định cụ thể theo quyết định cân nhắc của UBND mỗi tỉnh.  

5. Gia hạn đất BHK và những hồ sơ cần chuẩn bị gia hạn đất BHK?

Dựa vào Khoản 1, Điều 126 của Luật đất đai được ban hành vào năm 2013, các cá nhân hay hộ gia đình đang trực tiếp tiến hành sản xuất nông nghiệp trên loại hình đất này sẽ được quyền gia hạn để tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm. Thủ tục để gia hạn sẽ phải đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định, ghi rõ tại Khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Để tiến hành gia hạn đất BHK thành công, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gia hạn như sau:

– Căn cứ theo mẫu số 09/ĐK trong Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, sẽ phải đăng ký thực hiện đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với mảnh đất đó.

– Chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai của bản gốc, quyền sở hữu nhà ở và những loại tài sản khác đi liền trên mảnh đất, đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép sử dụng.

– Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có thẩm quyền xem xét và xác nhận thông tin trực tiếp, về quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp của mỗi cá nhân hay hộ gia đình nào đó. Bên đó, Ủy ban nhân dân cũng phẩm thẩm tra diện tích khu đất, đã có quyền thu hồi của cơ quan nhà nước trước khi chuyển gia đến văn phòng đất đai hay chưa?

– Hồ sơ sau khi chuyển đến văn phòng đất đai, sẽ được xác nhận thời hạn sử dụng đất và giấy chứng nhận. Sau đó, tiến hành chỉnh sửa tại hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

– Khi thủ tục được hoàn thành, chủ thể có quyền gia hạn nhận giấy chứng nhận trực tiếp tại văn phòng đăng ký hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong đó, thời gian nhân là không quá 10 ngày, trừ những trường hợp có lý do bất khả kháng.

6. Có nên mua đất BKH để đầu tư lâu dài hay không?

Thị trường bất động sản sau giai đoạn khôi phục dịch bệnh Covid 19, nhìn chung vẫn còn rất nhiều những biến động chưa ổn định. Mặc dù khả năng cao, giá đất có sự tăng giá tuy nhiên điều đó vẫn còn phụ thuộc khá nhiều về tình kinh tế, xã hội, y tế thời điểm gần đây. 

Nếu như người kinh doanh bất động sản biết nắm bắt cơ hội tốt, thì khả năng đầu tư sinh lời cao vẫn rất khả quan. Nếu có ý định rót vốn đầu tư mua đất trồng cây hằng năm, chúng ta phải tìm hiểu xem ưu điểm của nó khi sử dụng như thế nào?

Riêng với nhóm đất trồng cây hằng năm, việc chúng được xếp vào nhóm đất nông nghiệp là hoàn toàn hợp lý. Vì mục đích chính của loại đất này là trồng trọt, nếu như tự ý sử dụng trái phép với mục đích ban đầu. Người sử dụng có thể bị phạt theo quy định pháp luật, ví dụ như thu hồi đất, phạt hành chính, dỡ bỏ công trình đang triển khai,… Cũng vì vậy, mà nhiều người sẽ cảm thấy lo lắng hơn, khi đầu tư vào loại hình đất đai này.

Dưới góc nhìn khác, cũng có không ít người đầu tư đất trồng cây hằng năm. Họ thấy được tiềm năng của loại đất này và có chiến lược phù hợp để mạnh dạn rót vốn đầu tư với kỳ vọng mang về doanh thu cao. Vì theo suy nghĩ của họ, mục đích chính của đất BHK là trồng trọt. Cho nên, việc giá đất này rơi mức thấp hơn so với loại đất thổ cư là điều khá chắc chắn.

Như vậy, chỉ cần bỏ ra một số vốn trung bình thấp hơn nhiều so với đất thổ cư là họ có thể sở hữu đất BHK với diện tích khá lớn. Sau đó, họ chỉ cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nếu bán lại mức giá tăng cao hơn rất nhiều.

Điều đó chứng tỏ đầu tư đất BHK là rất tiềm năng, nhưng tính rủi ro cũng rất cao. Cũng có những trường hợp, do chưa tìm hiểu cụ thể đã mua đất không nằm trong diện quy hoạch đất ở. 

Nếu mua vội vàng, không tìm hiểu kỹ càng thì nhà đầu tư không thể nào đạt được mục đích kinh doanh chuyển đất BHK sang đất thổ cư. Nguy hiểm hơn, là điều này còn dẫn đến việc đóng băng vốn. Nếu cho thuê lại, thì thời hạn thu hồi vốn cũng rất lâu.

7. Làm thế nào để đầu tư đất BHK sinh lời cao?

Để rót vốn đầu tư đất BHK thành công, nhà đầu tư cần chú ý đến 3 vấn đề chủ chốt sau đây:

Ưu tiên mua đất khi có nguồn vốn dự trữ lớn. Điều này sẽ hậu thuẫn tốt cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng, vốn dĩ cần rất nhiều thời gian và tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Hãy tìm hiểu kỹ những quy định Luật đất hiện hành và tham khảo nhiều văn bản hướng dẫn đi kèm theo đó.

Tìm hiểu về hiện trạng quy hoạch, của Ủy ban nhân dân địa phương để có thể tránh được tình trạng mua phải đất không thuộc diện quy hoạch đất ở.

8. Đất BHK chuyển đổi sang đất ở như thế nào?

Theo Bộ luật đất đai mới nhất, những chủ sở hữu không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc bất kỳ loại đất nào khác. Nếu như đó, không phải là đất ở đô thị hoặc nông thôn.

Vì vậy, chắc chắn bạn cũng không được xây dựng nhà trên đất BHK. Nếu muốn xây nhà, chủ sở hữu phải chuyển đổi đất BHK sang đất thổ cư để được chấp thuận. Sau đó, gia chủ mới có quyền được xây dựng nhà một cách hợp pháp.  

– Theo quy định pháp luật nước ta, khi cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất BHK sang đất ở, cần phải xin phép và có sự đồng ý cơ quan chuyên trách. Điều này được ghi rõ tại điểm D của Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất Đai 2013.

– Tùy thuộc vào đối tượng xin phép chuyển đổi là cá nhân, hộ gia đình hay cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 59, Luật Đất Đai 2013, cụ thể được trình bày như sau:

– UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đai khi chủ thể xin phép tổ chức.

– UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cho phép để chuyển đổi mục đích sử dụng. Khi chủ thể đứng đơn xin phép là hộ gia đình hoặc cá nhân.

“Lưu ý, những cơ quan có thẩm quyền cho phép đó phải là những cơ quan có trụ sở đặt tại nơi có đất. Trong tờ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải có đóng dấu mộc của những cơ quan này.”

8.1. Nội dung căn cứ pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất BHK

Tại Điều 52, của Luật Đất đai ban hành vào năm 2013 có quy định cụ thể, về việc cho phép những cá nhân và hộ gia đình thực hiện chuyển mục đích như sau:

Đi kèm bảng kế hoạch sử dụng đất đai hằng năm, của huyện, những nơi có đất đã được cơ quan thuộc đơn vị nhà nước phê duyệt.

Tờ đơn để xin chuyển mục đích sử dụng, trong đó ghi cụ thể nhu cầu sử dụng là gì?

Trong đó, UBND cấp huyện và tỉnh là hai cơ quan có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, quy trình phê duyệt sẽ phải tuân thủ đúng quy định pháp luật.

8.2. Mức phí sử dụng đất phải nộp chuyển đổi mục đích sử dụng đất BHK

Dựa theo điểm B, tại Khoản 2 Điều 5, của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đã đưa ra quy định cụ thể về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm và đất thổ cư. 

Đó là khoảng chênh lệch giữa tiền sử dụng và đất theo giá đất, so với tiền sử dụng đất dựa theo mức giá đất nông nghiệp. Lưu ý rằng, giá đất phải được tính tại thời điểm ngay khi cơ quan có thẩm quyền đã đưa ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

9. Đất BHK có sử dụng cho mục đích thế chấp ngân hàng được không?

Về vấn đề này, đã được nêu rõ tại “Điều số 188, Luật Đất đai ban hành 2013“. Theo đó, có quy định rõ đất BHK có thể sử dụng cho mục đích vay vốn ngân hàng, nếu loại đất này đáp ứng được yêu cầu cụ thể như sau:

– Đất BHK cần phải có sổ đỏ và những giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ.

– Đất BHK hiện tại không có bất kỳ tranh chấp nào?

– Đất BHK vẫn đang còn nằm trong thời hạn sử dụng.

– Đất BHK hiện tại không thuộc diện kê biên để nhằm mục đích đảm bảo thi hành án.  

Như vậy, thông qua nội dung bài viết chia sẻ về khái niệm đất BHK là gì? Chúng tôi đã cung cấp đến cho bạn đọc những thông tin quy định chi tiết về cách sử dụng đất BHK hợp lý nhất. Nếu bạn đang có mong muốn đầu tư đất BHK để sinh lời, cần phải chú trọng vấn đề chuyển đổi mục đích đầu tư để thuận lợi hơn trong việc sử dụng đất.